Hem realitzat un estudi sobre l’arrendament i, malgrat que amb la nova Llei 4/2013 de juny de 2013 s’han solucionat, per la brevetat, bastants inconvenients, la veritat és que ens trobem en un període en què conviuen diferents contractes en vigor .
Així doncs l’estudi realitzat l’hem dissenyat en 40 punts bàsics que esperem us serveixin de consulta; que es tracta d’un resum amb la intenció d’orientar; que cada cas és únic i que aconsellem que si esteu en procés d’arrendament, sigui quina sigui la vostra part en ell, consulteu amb professionals. Nosaltres mateix, per exemple 🙂ja que qualsevol decisió pot repercutir, en el futur, en desenllaços no desitjats.
Si voleu compartir aquesta entrada, feu esment, així sabrem que el treball realitzat no ha estat en va.
PUNTS SOBRE L’ARRENDAMENT:
1-Aquell que es constitueix sobre una edificació habitable la destinació principal és l’habitatge en ell del seu propietari i familiars.
2-El contracte es formalitza com les dues parts desitgin.
3-Si es formalitza el contracte per escrit s’ha d’indicar la identitat dels contractants; identificar el arrendat; durada; renda inicial i les clàusules que els contractants vulguin desenvolupar.
4-El contracte s’ha de legalitzat.
5-La durada serà lliurement pactada entre els contractants.
6-Si la durada és inferior a tres anys, arribat el venciment aquest es prorrogarà per terminis anuals fins que s’arribi al mínim de tres anys, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb 30 dies d’antelació, com a mínim, la seva voluntat de no renovar-lo.
7-No procedeix la pròrroga obligatòria si, transcorregut el primer any, l’arrendador comunica a l’arrendatari la necessitat de l’habitatge per a si o els seus familiars (en primer grau). La comunicació s’ha de fer amb dos mesos d’antelació. L’arrendatari està obligat a lliurar l’habitatge.
Si transcorreguts tres mesos des de l’extinció del contracte o efectiu desallotjament; l’arrendatari pot optar a ser indemnitzat en una mensualitat per cada any que quedés per complir fins completar tres. Sempre excepte força major.
8-Si arribada la data del venciment del contracte, o de les seves pròrrogues, un cop transcorreguts tres anys de durada i cap de les parts notifica, amb la menys 30 dies d’antelació, la seva voluntat de no renovar-lo, aquest es prorrogarà un any més .
9-El arrendatari podrà desistir del contracte transcorreguts, almenys, sis mesos i comunicat a l’arrendador, almenys, amb 30 dies d’antelació.
10-La renda serà lliurement pactada.
11-El pagament serà mensual, llevat de pacte en contra, en els set primers dies del mes; en el lloc i forma que acordin les parts.
12-L’arrendador ha de lliurar rebut, va salvar altres pactes.
13-Es pot acordar, durant un termini determinat, el reemplaçament del pagament de la renda pactada pel compromís de l’arrendatari de reformar o rehabilitar l’habitatge.
14-la renda només podrà ser actualitzada en la data de venciment de cada any de vigència de contracte, en els termes pactats per les parts.
15-Si l’arrendador realitza millores, transcorreguts tres anys de durada del contracte, tindrà dret, llevat de pacte en contra, a elevar la renda anual en la quantia que vaig resultar d’aplicar al capital invertit en la millora, el tipus d’interès legal del diner en aquest moment, en tres punts, sense que pugui excedir el 20% de la renda vigent en aquell moment.
16-Les despeses seran pactats entre les parts.
17-L’arrendador està obligat a realitzar, sense elevar la renda, les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge en condicions d’habitabilitat, excepte quan el deteriorament sigui imputable a l’arrendatari. Les petites reparacions causades per l’ús ordinari de l’habitatge seran a càrrec de l’arrendatari.
18-El arrendatari no podrà, sense autorització per escrit de l’arrendador, obres que modifiquin la configuració de l’habitatge.
19-Si l’habitatge és venut l’arrendatari té dret d’adquisició preferent.
20-El arrendatari podrà suspendre o desistir del contracte, sense indemnització, quan en l’execució d’obres de conservació o altres obres en l’habitatge la facin inhabitable.
21 L’incompliment de qualsevol de les parts de les seves obligacions contractuals donarà dret a exigir el compliment de l’obligació oa promoure la resolució del contracte.
22-L’arrendador podrà resoldre el contracte de ple dret si l’arrendatari no assumeix els seus pagaments.
23-L’arrendador podrà resoldre el contracte de ple dret si no rep la fiança.
24-L’arrendador podrà resoldre el contracte de ple dret si es subarrenda o es cedeix l’habitatge arrendat.
25-L’arrendador podrà resoldre el contracte de ple dret si es realitzen danys causats fraudulentament o obres no consentides.
26-L’arrendador podrà resoldre el contracte de ple dret si tenen lloc en l’habitatge activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
27-L’arrendador podrà resoldre el contracte de ple dret si el destí de l’habitatge deixa de ser satisfer la necessitat permanent de d’habitatge de l’arrendatari o de qui la estigués ocupant.
28-El arrendatari podrà resoldre el contracte de ple dret si l’arrendador no realitza les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge en condicions d’habitabilitat.
29-Des de 6 de juny de 2013, en cas d’arrendaments de finca urbana, si s’hagués estipulat en el contracte que l’arrendament quedés resolt per falta de pagament de la renda i que haurà de, en aquest cas, de restituir immediatament l’immoble a l’arrendador . La resolució tindrà ple dret un cop l’arrendador hagi requerit judicialment o notarialment l’arrendatari en el domicili designat, instant-li al pagament i aquest no hagi contestat en deu dies hàbils següents. El títol aportat juntament amb la còpia de l’acta de requeriment i que no s’hagi contestat serà suficient per cancel·lar l’arrendament en el Registre de la Propietat.
30-Si la destinació final no és l’arrendament d’habitatge habitual serà considerat com a arrendament diferent del d’habitatge.
31-El arrendament de temporada es considera arrendament diferent del d’habitatge.
32-Les activitats industrials, comercials, artesanals, professionals, recreatives, assistencials, culturals o de docència es consideren arrendaments diferents del d’habitatge.
33-La fiança és exigible en metàl·lic per una quantitat equivalent a una mensualitat i de dos per a ús diferent del d’habitatge.
34-La deducció per lloguer d’habitatge en l’IRPF tindrà dret de ser si la fiança està dipositada en l’organisme corresponent.
35-El immoble llogable ha de necessàriament comptar amb el Certificat d’eficiciencia Energètica per arrendaments superiors a quatre mesos. S’ha de lliurar una còpia a l’arrendatari. El certificat té una validesa de deu anys.
36-L’arrendador ha d’integrar en la base imposable, com a rendiments del capital immobiliari tots els rendiments obtinguts per la titularitat dels béns immobles no afectes a activitats econòmiques.
37-El rendiment a imputar està constituït per l’import que rep l’arrendador, exclòs l’IVA.
38-Despeses deduïbles, necessaris, per a l’obtenció del rendiment:
-interessos i despeses de finançament de capitals aliens per a l’adquisició o millora de l’immoble.
-interessos i despeses de finançament de capitals aliens invertits en la reparació i conservació.
-interessos i despeses de finançament de capitals aliens de préstecs destinats a la rehabilitació del bé.
-interessos i despeses de finançament de capitals aliens invertits en la quota de l’ISD per adquisició hereditària.
-per la formalització del contracte i defensa jurídica.
-Cosines d’assegurança.
-de reparació i conservació.
-de substitució d’elements: calefacció, ascensor, portes de seguretat …
-tributs i recàrrecs no estatals. No sancions.
-quantitats meritades per tercers per serveis personals: administració, vigilància, jardins, porteria …
-Amortització per depreciació efectiva (no excedeixi del 3% sobre el major de: cost d’adquisició o valor cadastral).
-qualsevol altre que pugui ser acreditat com a necessari per a l’obtenció dels rendiments.
39-Els arrendaments destinats exclusivament a habitatge estan exempts d’IVA. Per als que no estan exempts, el tipus d’IVA és del 21% per arrendaments de places de garatge i de locals de negoci; del 10% en arrendaments amb opció de compra d’edificis destinats exclusivament a habitatges; del 4% en arrendaments amb opció de compra d’edificis destinats exclusivament a habitatges de protecció oficial.
40-En els arrendaments no subjectes a IVA atendran ITP i AJD. Per ITP ha una escala de gravamen segons la CCAA Per AJD estan subjectes a gravamen els DN (documents notarials) de totes les escriptures públiques que documenten contractes d’arrendaments.
Departament Fiscal GRUPO VISTO, SL